Tipps bei der Auswahl der Immobilie

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Tipps bei der Auswahl der Immobilie. Ob in deiner Haut ein zukünftiger und vor allem erfolgreicher »Immobilientycoon« steckt, erweist sich in der Praxis, im wahren Leben.

Bei der Besichtigung von Häusern beispielsweise.

Bei Immobilien ist es eben nicht anders wie in allen anderen Bereichen des Lebens: Mit bücherklugen Hörsaalgelehrten kann man die Straße pflastern. Die sind zu allem fähig und zu nichts zu gebrauchen. Sie sind in keinem Fall identisch mit jenen Menschen, die unsere Welt voranbringen und wirklich etwas bewegen können.

Ob du ein Macher bist, ein Zupacker, ein Checker – das zeigt sich unmittelbar vor Ort, im Umgang mit dem praktischen Objekt.

Deshalb widme ich dieses Kapitel einigen Tipps und Hinweisen rund um die Überprüfung deiner Wunschimmobilie. Worauf musst du achten, wenn du ein bestimmtes Objekt in der engeren Wahl hast?

  • Das Allerwichtigste: Schau dir das »Objekt der Begierde« wirklich vom Keller bis zum Dach an. Lass nichts aus. Nichts!
  • Besorge dir vorher die Grundrisspläne, und überprüfe beim Ortstermin, ob der aktuelle Bestand und die Aufteilung der Räume diesen Plänen bzw. Umbauplänen entspricht. Das ist umso wichtiger, wenn die Immobilie älter als 30 Jahre ist.
  • Gleiche den Plan immer wieder mit der Wirklichkeit ab: Fallen dir Zwischenwände auf, die nicht in den Bauzeichnungen vermerkt sind? Oder sind umgekehrt Zwischenwände entfernt worden, die laut Plan eigentlich existieren müssten?
    Das ist wichtig zu wissen. Denn es könnte ein Hinweis darauf sein, dass hier ohne baurechtliche Genehmigung Umbauten vorgenommen worden sind. Wenn du diesen Punkt nicht im Vorfeld klären kannst, kann dir das später massive juristische Schwierigkeiten bereiten.
  • Dasselbe – allerdings in noch größerem Stil – gilt für Umbauten am Dachgeschoss: Falls die vorgenommen worden sind: Gab es dafür eine Baubewilligung? Und wie steht es um die Genehmigung von Dachgeschoss- oder Souterrainwohnungen sowie Anbauten wie Terrassen, Wintergarten, Gartenhäusern oder Gartenpavillon? Sind die vielleicht »schwarz« errichtet worden? Und selbst wenn nicht: Stehen diese Anbauten womöglich zu nahe an der Grundstücksgrenze? Stichwort Grenzbebauung. Kläre diese wichtigen Fragen unbedingt ab. – Solltest du dich in diesem essenziellen Themenfeld nicht gut genug auskennen (ein typisches Anfängerproblem), musst du bei der Besichtigung auf alle Fälle einen Bausachverständigen zu Hilfe ziehen.
  • Wenn du die Baupläne anforderst, solltest du auch gleich nach dem Energieausweis fragen. Denn bei der Besichtigung solltest du ein kritisches Auge auf den energetischen Zustand des Hauses werfen: Wie steht es um die Dämmung der verschiedenen Bauteile? Wie viel Energie verbrauchen die technischen Anlagen?
  • Mit Argusaugen solltest du auf Wasserränder an der Fassade achten. Das Gleiche gilt für Schimmelflecken oder Putz, der abbröckelt. Lass dich nicht davon abbringen, sofort die Ursachen festzustellen.
    Feuchtigkeitsprobleme sind nämlich eine verdammt heikle Sache. Deshalb empfehle ich bei älteren Gebäuden professionelle Feuchtigkeitsmessungen der Wände. Ein Muss sind diese Messungen regelrecht, falls dir die oben geschilderten Schadensbilder aufgefallen sind. Und es kann nicht schaden, einen Bauschadensgutachter hinzuzuziehen. Wenn dir beispielsweise Schimmel an den Außenwänden oder in den Ecken auffällt, könnten die die Ursache dafür Wärmebrücken bei der Isolierung sein. Das gilt auch für Balkon- oder Fensteranschlüsse.
  • Schau bei der Fassade lieber zweimal hin: Sollten bei der Fassade mehr als 10 % einen neuen Putz nötig haben, bist du gesetzlich verpflichtet, die gesamte Fassadenfläche zunächst nach der aktuellen Energiesparverordnung zu dämmen.
  • Erkundige dich bei der Inaugenscheinnahme nach dem örtlich gültigen Milieuschutz: Die Gemeinde kann dir je nach dem untersagen, Mieterhöhungen vorzunehmen.
  • Auch wenn’s dir stinkt: Nimm unbedingt den Abwasserkanal in Augenschein. Es kann sich als Vorbeugungsmaßnahme sogar lohnen, hier vorsichtshalber eine professionelle Kanalsanierungsfirma mit der Inspektion zu beauftragen. Denn dieser Bereich birgt erfahrungsgemäß ein besonders hohes Problempotenzial.
  • Und hier noch ein paar allgemeine Tipps, die sich bei meinen eigenen Immobiliengeschäften immer glänzend bewährt haben …
    • In weniger guten Gegenden solltest du nicht zu große Wohnungen kaufen, in Bestlagen vorzugsweise nicht zu kleine.
    • Vermeide beim Wohnungsschnitt zu viele Durchgangszimmer
    • Achte bei Bädern darauf, dass sie nicht von der Küche zugänglich sind (wie bei Altbauten in einzelnen Städten teilweise noch üblich).
    • Beachte, dass Gästezimmer außerhalb der Wohnung oder im Dachgeschoss und sonstige Extrazimmer und Hobbyräume nicht den Nutz- oder Wohnflächen zugeordnet werden; sie gehören nicht zur abgeschlossenen Wohnungseinheit (hier neigen Makler manchmal zum Tricksen).
    • Du solltest niemals mit Umbauarbeiten beginnen, bevor du einen Kaufvertrag in der Tasche hast.
    • Der Verkauf einer Immobilie ist auch im unerwarteten Zustand möglich, sofern Konstruktionspläne und Bauoptionen vorliegen.
    • Kaufe niemals eine schöne Wohnung in einem schlechten Haus; kaufe ruhig eine schlechte Wohnung in einem schönen, gepflegten Haus; habe keine Scheu vor Wohnungen im optisch schlechten Zustand möglich, sofern Konstruktionspläne und Bauoptionen vorliegen.
    • Brich bei der Besichtigung nie offensichtlich in Entzücken aus, auch wenn dir das Objekt noch so gut gefällt.
    • Verkaufe Garagenstellplätze und Nutzungsflächen im Außengelände extra, wenn es auf Käuferseite mit der Finanzierung eng wird.
    • Vorsicht bei der Vermietung an Diplomaten.
    • Mache investitionsfreudige Mieter zu Partnern.

About the Author Paul Misar

Paul Misar, begeisterter Entrepreneur und Investor seit über 25 Jahren, weiß, wie man Firmen zur Marktführerschaft führt und hat dies als Investor bereits über 30-mal bewiesen. Er investiert vorwiegend in Luxus- und Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und Lofts. Aktuell besitzt er 11 Unternehmen in 3 Ländern u.a. im Immobilien- und Weiterbildungsbereich, eine Fabrik und ein Gewerbezentrum. Paul verrät zudem Geheimnisse zum Thema Immobilien, die er noch nie erzählt hat und zeigt Alternativen zur klassischen Bankenfinanzierung auf. Seine Leidenschaft gehört aber auch der von ihm gegründeten BEST of BEST Entrepreneurs Academy, wo Unternehmer alles fürs Business und für ein ganzheitliches Leben lernen können und all jene Dinge die man in klassischen Schulen nicht lernt.

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