Woran erkennst du eigentlich, ob ein Haus seinen Kaufpreis wert ist?
Im Gegensatz zu uns Menschen kommt es bei der Bestimmung wahrer Werte bei Rendite-Immobilien auf die Äußerlichkeiten an. Das ist jedenfalls meine Erfahrung.
»Der Preis ist, was du zahlst; der Wert ist, was du bekommst!«
(Warren Buffet)
Sprich: Dach, Keller – das muss in Ordnung sein. Ebenso die Infrastruktur, beispielsweise ein Fahrstuhl. Auch das Treppenhaus sollte keine allzu großen Anlässe zur Kritik liefern. Und Risse im Fundament sind natürlich ein absolutes Ausschlusskriterium. Daher ist es IMMER relevant, auch wenn ich nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufe, gemeinsam mit einem Fachmann Dachboden und Keller sowie das gesamte Stiegenhaus zu besichtigen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
Dagegen ist es relativ uninteressant, wie die Innenräume zugeschnitten (Ausnahme sind tragende Wände) oder in welchem Zustand die Räume sind. All das kann man nachträglich aufbessern.
Ich liebe es z.B., wenn ich in eine Wohnung komme und alte Teppiche bemerke oder dass schon lange nicht ausgemalt wurde und Bad neu gemacht werden muss. Das gibt mir Spielraum beim Peise verhandeln, und meist sind diese Arbeiten mit etwas Farbe, neuem Bodenbelag und einigen Fliesen im Bad innerhalb weniger Tage wieder abgeschlossen. Mit etwas Glück kann ich mit wenig Investment dann aber die Miete deutlich steigern.
Auch die Innenaufteilung der Wohnung kann manchmal mit kleinen Adaptionsarbeiten und wenigen tausend Euro deutlich verbessert werden.
Ich habe beispielsweise schon öfters aus einer ungünstig geschnittenen großen Wohnung zwei oder gar drei kleinere, günstigere und damit leichter vermittelbare Wohnungen gemacht. Einfach, indem ich einige wenige neue Mauern und Eingangstüren eingezogen habe. Auch wenn ich für diese kleineren Bleiben jeweils weniger Miete verlangen konnte als für die ursprünglich größere Wohnung, habe ich auf diese Weise natürlich wesentlich mehr Rendite eingefahren.
Nachträglich zeige ich dir ein einen Plan einer Wohnung südlich von Wien die immer schlecht vermietbar war als 1 Wohnung. Später habe ich 2 Wohnungen daraus gemacht und siehe da – die Miete konnte um über 30 % angehoben werden binnen eines Jahres.
Allerdings sollte man das nicht übertreiben: Ich habe mich mal für eine Dachwohnung in Wien interessiert; lange verhandelt – und dann hat es leider doch nicht geklappt.
Den Zuschlag hat aber eine sehr prominente Dame bekommen, die normalerweise die Opernbühnen dieser Welt mit ihrem Gesang erfreut, ganz speziell natürlich in der Wiener Oper oder auch bei den Salzburger Festspielen. Ich spreche von einer der namhaftesten Sopranistinnen unserer Zeit: Anne Netrebko. Und was war das Ende vom Lied? Wegen allzu intensiver Umbauarbeiten inklusive Pool und Whirlpool am Dachboden hat sie beinahe das ganze Haus, das im 16. Jahrhundert erbaut wurde, zum Einsturz gebracht. Der Statiker hatte sich etwas verrechnet, wie man einige Monate später in der Zeitung nachlesen konnte, als im Zuge der Gebäudesanierung das Einsturz gefährdete Gebäude temporär von allen Bewohnern geräumt wurde. Die armen Herrschaften mussten für mehrere Monate das schöne alte Haus verlassen und ins Hotel ziehen, bis die Gefahr gebannt war.
So ist eben das Immobilien-Investoren-Leben. Risiken lauern überall.
Ich jedenfalls schätze das Risiko, als »normaler Arbeitnehmer ohne Immobilienbesitz« im Alter als ganz, ganz armer Schlucker dazustehen, heute deutlich höher ein, als durch ein Immobilien-Investment finanziell badenzugehen. In meinen anderen Büchern wie »Lizenz zum Reich werden« habe ich schon intensiv darauf hingewiesen, dass unsere Rentensysteme in fast allen »zivilisierten« Ländern potemkinschen Dörfern gleichen: Aus der Ferne betrachtet, stehen sie bestens da – erst aus der Nähe erkennt man, dass da nichts Substanzielles hintersteckt. Der demographische Wandel macht es schon aus Prinzip unmöglich, dass du dich im Alter auf demselben, hoffentlich hohen Lebensstandard bewegen kannst wie heute. Jedenfalls nicht, wenn du dich allein auf deine Rente oder Pension verlässt.
Denn staatliche Altersbezüge sind alles andere als stattlich. Schon jetzt. Und erst recht in naher Zukunft. Dann wird Pfandflaschen sammeln zur gängigen Einkommensquelle alter Menschen. Leider Gottes.
Deshalb solltest du es so machen wie ich: Investiere zunächst in dich und deine Person, also in deine Weiterbildung, damit du die Risiken beim Immobilien-Investment besser einschätzen kannst. Damit erweist du dich schon mal als smarter als 99 % der Bevölkerung, jenen Schlafschafen, die völlig staatsgläubig blindlings in die Zukunft taumeln – einem bösen Erwachen entgegen.
Wenn du mich fragst, sind die Risiken des Immobilienerwerbs wesentlich leichter zu durchschauen als das, was Rabenvater Staat mit deiner persönlichen Zukunftssicherung vorhat.
Mit dem Teilen meiner Erfahrungen, konnte ich dir hoffentlich auch diesmal wieder weiterhelfen. So lernst auch du den Kaufpreis fürs Haus richtig zu erkennen bzw. zu ermitteln!
