Vermeide diese Fehler beim Immobilien investieren
In diesem Beitrag möchte ich mit dir über 12 Fehler sprechen, die du bei Immobilien Investments unbedingt vermeiden solltest. Diese Punkte besprechen wir:
- Wissen über Immobilien Investments
- Die richtige Strategie für Immobilieninvestoren
- Beachte die Mikro-Lage bei Immobilien
- Besichtigungen von Immobilien
- Mit geringen Renditen kaufen
- Informiere dich über Finanzierungen
- Aufwertungspotenziale erkennen
- Genügend Cashflow ohne Aufwertungspotenzial
- Unzureichende Objektprüfung
- Nebenkosten beachten
- Sich mit dem potenziellen Käufer beschäftigen
- Mit Immobilien Investments starten
1. Wissen über Immobilien Investments
Einer der größten Fehler, den Immobilieninvestoren anfänglich machen, ist keine Standard-Kenntnisse oder Grundkenntnisse anzusammeln. Das betrifft beispielsweise bereits den Standort einer Immobilie, also dass sich die Immobilie an einem guten Standort befindet. Für die meisten ist das natürlich logisch – ob du dich jetzt auskennst mit Immobilien oder nicht. Aber das ist ein Standard, den du dir wahrscheinlich am Anfang nicht leisten kannst, wenn du mit Immobilien Investments starten möchtest. Hol dir also einen Profi an deine Seite, der sich auskennt und der dir zeigt, wie es geht. Sonst kannst du auf die Nase fallen und sehr sehr großes Lehrgeld zahlen.
Wie erlernst du diese Grundkenntnisse? Starte mit Überlegungen zur Makro-Lage der Immobilie, also der Lage im Großen. In unserem Fall würde das heißen, ich investiere auf Mallorca und muss mich entscheiden, in welcher Ecke der Insel ich in Immobilien investieren möchte. Warum entscheide ich mich für diesen Standort? Vielleicht, weil ich dort noch günstiger Grundstücke kaufen kann oder mir hier Immobilien leisten kann.
Jetzt müssen wir noch ein Stückchen tiefer gehen und überlegen, ob dieser Standort wirklich der richtige ist? Ich habe mich also für eine Makro-Lage entschieden und muss nun über die Mikro-Lage nachdenken. Ich muss entscheiden, in welcher Straße ich investieren möchte. Diese Vorgehensweise ist überall die gleiche. Wenn du jetzt in Deutschland eine Immobilie suchst, dann in Österreich, in der Schweiz unterwegs bist, in Südtirol oder wo auch sonst immer. Du brauchst auf alle Fälle einen guten Hinweis von Experten.
Überlege auch, wer dein Kunde ist. Ist z.B. die richtige Infrastruktur für deine Kunden gegeben? Deine Kunden sind Familien mit kleinen Kindern? Dann werden diese darauf achten, wo sich die nächste Schule befindet. Hier auf Mallorca vielleicht? Wo ist die nächste deutschsprachige Privatschule, wenn deine Kunden hauptsächlich deutschsprachig sind? Das sind alles wichtige Kriterien, die bei einem Immobilien Investment miteinfließen. Anders ist es natürlich wieder, wenn du jetzt Kunden hast, die Studentenbuden suchen, eine WG, was ganz andere Voraussetzungen braucht.
2. Die richtige Strategie für Immobilieninvestoren
Fehler Nummer zwei: keine oder die falsche Strategie. Einfach loszulegen, ohne sich eine Strategie überlegt zu haben, wird dich viel Geld kosten! Überlege dir, wo du mit deinen Investitionen hinmöchtest.
Die falsche Strategie zu Beginn deiner Immobilien-Karriere könnte zum Beispiel sein: Ein Kunde hat mir heute erst wieder erzählt, dass eine kleine Wohnung nach der anderen gekauft hat. Sieben kleine Wohnungen, alle 50 Quadratmeter. Dann frage ich ihn, was denn Gesamt Cashflow ist? Er kommt ca. auf 6 700 Euro. Das ist natürlich ein gefährliches Spiel, weil wenn dir einer oder zwei dieser Mieter ausfallen, dann hast du schnell echt ein Problem. Da wird die Bank nur bis zu einem gewissen Punkt mitmachen. Und irgendwann werden die sagen, du musst Bonität aufbauen, du musst zusätzliche Liquidität aufbauen. Du brauchst Cashflow, aber noch wichtiger, du brauchst von Anfang an die richtige Strategie! Also je nachdem wo du stehst, was du machst, z.B. Buy-and-Hold, Fix und Flip oder vielleicht auch nur Flip, du brauchst die passende Strategie dazu!
Vielleicht hast du bereits eine Strategie, wenn du schon fortgeschritten bist und beispielsweise bei mir im Seminar Immobilien Bootcamp warst. Vielleicht machst du nicht die Buy-and-Hold Strategie, sondern die Paul Misar Hold-and-Buy Strategie. Die heißt nämlich deswegen so, weil du dir zuerst das Objekt mit einer Anzahlung bzw. Optionszahlung sicherst. Und dann hast du entspannt Zeit, entweder selbst zu bauen, selbst umzubauen, selbst zu verkaufen oder du suchst dir einfach einen Käufer mit Interesse, mit dem du dir die Marge teilst und gibst so die Option weiter.
3. Beachte die Mikro-Lage bei Immobilien
Der dritte Fehler hat wieder mit der Micro-Lage zu tun: Du kannst Äpfel nicht mit Birnen vergleichen. Du hast dich jetzt für einen Ort, einen Stadtteil entscheiden, kannst aber trotzdem in dieser Gegend nicht jede Straße mit der anderen vergleichen. Beispielsweise hast du eine Immobilie mit direktem Meerblick und kannst für diese Immobilie um ein Vielfaches mehr verlangen als für eine Immobilie, die eine Straße weiter liegt und keinen Meerblick hat.
Gerade im Luxusimmobilien Bereich kann der Unterschied zwischen einer neun Millionen und einer 15 Millionen Villa nur der Meerblick sein. Sie sind vielleicht ganz genau gleich ausgestattet, sind vielleicht vom gleichen Architekten, sie sind vom gleichen Baumeister, haben die gleichen technischen Dinge eingebaut. Der Meerblick spielt trotzdem die wirklich wichtige Rolle bei einem solchen Investment.
4. Besichtigungen von Immobilien
Der nächste Fehler sind zu wenig Besichtigungen vor dem ersten Spiel zu machen. Angenommen, du hast die Entscheidung getroffen, du möchtest gerne ein Strandhaus auf Mallorca kaufen. Du hast alles durchgerechnet und diese Investition zahlt sich aus. Man kann es im Sommer vermieten und bei der Ferienvermietung sind in ca. 10 bis 12 Wochen des Jahres deine gesamten Jahreskosten gedeckt und kannst dann eigentlich selbst drinnen noch leben. Wie entscheidest du dich jetzt? Und was ist jetzt einer der größten Fehler der Leute, warum das dann oft in die Hose geht? Es wurden schon zwei schöne Häuschen besichtigt und beim dritten Objekt sagen sie supertoll, ich unterschreibe. Genau das ist der Fehler, weil du musst immer, wenn du in einer neuen Gegend, in einer neuen Region, in einer neuen Straße sogar in einer neuen Micro Lage beginnst zu investieren, dann sage ich immer mindestens 30, 40 oder 50 Objekte anschauen!
Wenn du wissen willst, wie viele Objekte wir uns anschauen, bis wir eines kaufen, dann kann ich dir nur sagen: Das ist Knochenarbeit. Du musst viele Immobilien besichtigen, bevor du irgendetwas kaufst.
5. Mit geringen Renditen verkaufen
Der nächste Fehler ist mit zu geringer Rendite zu kaufen. Es kann passieren, dass man sich in eine Immobilie verliebt, die einem so gut gefällt. Egal ob Wohnung, Einfamilienhaus oder Luxusimmobilie, nur weil deine Bank dich finanziert, heißt das noch lange nicht es deswegen ein gutes Objekt ist. Du bist verantwortlich für dein Geld, du musst die Rendite errechnen.
Meine Co-Investoren starten so bei ca. 6%. Aber Tatsache ist die langfristigen, wirklich erfolgreichen Investoren haben eben immer 5% plus. Also ich sage mal, die Rendite sollte irgendwo zwischen 5 und 13/14% liegen. Wenn es viel mehr ist, dann muss man auch aufpassen, weil wenn jemand mehr Rendite verspricht, dann ist das oft schon wieder gar nicht so seriös. Es sei denn, du gehst als Co-Investor mit ins Risiko, da kann es natürlich sehr wohl sein, dass du am Ende auch mehr herausbekommst. Eins ist klar: Bei einer fixen Verzinsung ist es immer so, dass man ein bisschen weniger Rendite bekommt.
6. Informiere dich über Finanzierungen
Der nächste Punkt, auf den du achten solltest, wenn du nicht Lehrgeld zahlen willst als angehender Immobilien-Investor: informiere dich über alternative Finanzierungsformen. Diesen Fehler habe ich anfangs, als ich noch schwerpunktmäßig in Österreich, Deutschland und der Schweiz investiert habe, ebenfalls gemacht.
Was gibt es denn noch für alternative Finanzierungsformen zu den klassischen Banken Finanzierungen? Und bei mir war es dann tatsächlich die Krise 2007/2008, die mich damals veranlasst hat, das erste Mal nachzudenken. Welche alternativen Finanzierungsformen gibt es? Wie kann ich das und wie geht das? Das alles habe ich letztlich von Leuten, die schon länger in Immobilien Business waren, von Mentoren sozusagen, erfahren. Das ist ganz, ganz wichtig, dass du dir einen Mentor suchst. Nimm doch am besten an meinen Immobilien Mentoring teil! Ich bin dein Antrieb, der dir zeigt, wie es geht, wie du selber lernen kannst oder wenn du es nicht selber lernen willst, suchst du dir jemanden in den du Vertrauen hast, der für dich die Investments erledigt.
7. Aufwertungspotenziale erkennen
Der nächste ganz wichtige Punkt sind mangelnde Kenntnisse über Aufwertungspotenziale. Es gibt so viele Potenziale bei Immobilien, sei es bei einem Mehrfamilienhaus vielleicht der Dachboden, der noch ausgebaut werden kann, sei es das Grundstück, das noch abgetrennt werden kann, sei es vielleicht der Parkplatz, der zugeordnet werden kann oder vieles, vieles mehr. Alleine bei meinem Immobilien Bootcamp spreche ich zwei Stunden über Aufwertung und Potenziale, weil es so viele Möglichkeiten gibt. Aber wenn du keine Aufwertungspotenzial erkennst, dann lass die Finger davon.
8. Genügend Cashflow ohne Aufwertungspotenzial
Der Cashflow ist so gut, dass du das Aufwertungspotential gar nicht brauchst. Das heißt, wenn das Objekt, egal ob es jetzt eine Villa ist oder ob es jetzt ein Mehrfamilienhaus ist, so ist, dass du nichts aufwerten musst, nichts investieren musst, dann kann man einen hohen Cashflow erwarten. Das heißt z.B. der Mieter spielt dir monatlich positiven Cashflow in die Tasche. Dann musst du jetzt nicht mehr über Aufwertung nachdenken, dann hat sich das Thema im ersten Moment erledigt.
Wenn du also kein Aufwertungspotenzial und nicht genügend Cashflow generieren kannst, um das fehlende Potenzial zu kompensieren, dann lass die Finger davon! Immobilien, die dir sowieso wenig Cashflow bringen, solltest du auch lassen. Der Cashflow ist einfach wichtiger als der Wiederverkaufspreis, damit du dir dein passives Einkommen sichern kannst. Wenn ich zwischen zwei Werten, die der Gutachter erstellt, entscheiden muss – das eine ist der Ertragswert und das andere der Substanzwert – , dann entscheide ich mich für den Ertragswert. Selbst bei einem Fix und Flip oder einer Luxusimmobilie muss ich mir ansehen, wie viel Ertrag ich erziele, sollte ich darauf für 3 bis 4 Jahre sitzen bleiben. Dann kann ich die Immobilie in der Zwischenzeit gewinnbringend vermieten z.B. eine Luxusimmobilie für Talks, Detox-Programme, Hochzeiten oder Events.
9. Unzureichende Objektprüfung
Ein weiterer Fehler, der gern gemacht wird, ist die mangelnde Objektprüfung. Das ist ein häufiger Anfängerfehler, gerade von Anfängern, die mit Wohnungen beginnen. Die fragen mich oft: „Warum muss ich überhaupt den Dachboden besichtigen? Warum muss ich überhaupt den Keller besichtigen? Ist doch gar nicht so wichtig.“ Also wir haben mal eine zweieinhalb Millionen Villa in Nova Santa Bonsai besichtigt und wir waren definitiv im Keller, denn du merkst sofort, wenn es hier irgendwie nach Feuchtigkeit riecht. Das merkst du, das spürst du und kannst sicher sein, dass alles in einem guten Zustand ist. Gleiches gilt natürlich für das Dach. Am besten nach Regen besichtigen und du schaust, ob du irgendwo Wasserflecken bzw. Wasser siehst.
Kein Verkäufer macht sich einfach so die Mühe, die Ziegel zu putzen oder oder überstreichen. Wenn du in das Objekt gehst und nichts ist neu gestrichen, nur oben am Dachboden ein paar Wände, dann weißt du auch, was Sache ist. Also ganz, ganz wichtig, hier auch einfach darauf zu achten.
10. Nebenkosten beachten
Der nächste Punkt, auf den wir achten müssen, sind die Nebenkosten. Es gibt sehr, sehr große Unterschiede bei den einzelnen Objekten. Wir haben das hier teilweise bei den Serien-Immobilien. Du hast hier oft ein und dieselbe Immobiliengröße. Ich hatte letztens vergleichbare Wohnungen, wo in der einen Anlage die Nebenkosten 150 Euro pro Monat und in der anderen 450 Euro pro Monat waren. Also das heißt, je nachdem, wie alt die Anlage ist, je nachdem, wie viel Rückstellungen gebildet wurden, je nachdem, wie viel zu reparieren ist, wie viel eine Reparatur kostet und so weiter, gibt es Riesenunterschiede. Deswegen solltest du unbedingt darauf achten. Lass dir vom Verkäufer eine Kostenaufstellung geben oder lass sie dir zumindest von ihm kurz per Mail bestätigen.
11. Sich mit dem potenziellen Käufer beschäftigen
Gerade wenn du jetzt in Deutschland oder in Österreich unterwegs bist – hier auf Mallorca natürlich genauso – gibt Objekte es, wo ich jetzt nicht unbedingt gerne einziehen würde oder wo ich jetzt nicht um jeden Preis selber drinnen wohnen möchte. Aber nichtsdestotrotz darf ich nicht von mir auf den Käufer der Immobilie schließen. Es gibt eben verschiedene Käufer von Immobilien. Wir haben zum Beispiel eine Immobilie besichtigt, die sehr sauber war, aber mir persönlich ein bisschen zu steril. Aber es gibt Leute, die so etwas suchen.
Andere haben wieder gern ein bisschen das Verspielte. Jeder hat seinen eigenen Geschmack und du darfst nicht von dir auf deine Mieter schließen. Schon gar nicht natürlich, wenn du vielleicht 40, 50 bist und mit Studentenwohnungen starten möchtest, dann musst du dich in den Kopf deines Mieters oder deines potenziellen Käufers versetzen. Frei nach dem Motto: Der Köder soll nicht dem Angler, sondern letztlich dem Fisch schmecken.
12. Mit Immobilien Investments starten
Das wird schon von fast allen vernachlässigt und die meisten haben auch null Ahnung, wie sie es schaffen können. Der aller allergrößte Fehler der meisten, die es mit Immobilien nicht schaffen ist: Sie informieren sich, sie machen sich schlau, sie besuchen Seminare, sie hören Podcasts, sie schauen Videos auf YouTube, aber sie fangen nicht an!
Der größte Fehler ist es, nicht anzufangen und es gibt nur zwei Möglichkeiten deinem Wunsch auf finanzielle Freiheit näherzukommen. Erstens: entweder es lernen und selber tun oder zweitens: nicht die Zeit dazu haben oder sich die Zeit nicht zu nehmen und mir jemanden holen, der für mich investiert und werde Co-Investor.
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