Eigentlich willst Du ja unter die Immobilien Investoren gehen, um Geld zu verdienen. Völlig klar.
Allerdings musst Du berücksichtigen, dass Liegenschaften Geld kosten können. Es gibt einiges, für das Du als Immobilieneigentümer zur Kasse gebeten wirst. Halbwegs freiwillig (im Zuge von Eigentümerversammlungen und deren Beschlüssen). Oder unfreiwillig, z.B. wenn Du Mietnomaden aufsitzt.
Wenn Du beispielsweise ein Mehrfamilienhaus erwirbst, geht ein Teil der Mieteinnahmen für die Hausverwaltung ab.
Was macht so eine Hausverwaltung eigentlich?
Diese hilfreichen Geister nehmen Dir eine Menge ab, und dabei rede ich jetzt nicht vom Geld.
Diese Mitarbeiter kontrollieren beispielsweise Deine Mieteingänge, setzen gegebenenfalls das Mahnwesen in Gang und leiten notfalls Kündigungen ein. Sie veranlassen Reparaturen, führen Gespräche mit Handwerkern, suchen Nachmieter, koordinieren Mieterwechsel und beaufsichtigen die Wohnungsübergabe. Die Betriebskostenabrechnung erledigen sie für Dich, bevor sie dich erledigt, und sie kümmern sich um die Organisation der Eigentümerversammlung: inklusive Protokoll und Kontrolle der Vereinbarungen. Die Vorbereitung für die Buchhaltung, das Ablesen der Zähler und die Organisation von Instandhaltungstätigkeiten, Schneeräumung, Reinigung et cetera fällt ebenfalls in ihr Aufgabengebiet.
Betreffen dich eigentlich Mieter- oder Eigentümerversammlungen?
Und wie sie das tun!
Gerade, wenn du »klein« anfängst (so wie ich damals) und in einem Mehrfamilienhaus eine bescheidene Eigentumswohnung erwirbt, wirst Du öfter mit diesen Versammlungen und speziell ihren Auswirkungen zu tun haben, als Dir lieb ist. Denn bei diesen Zusammenkünften wird mittels Mehrheitsbeschluss über bauliche Maßnahmen und andere Veränderungen abgestimmt. Und das betrifft immer auch Dein Portmonee.
Du wirst zur Kasse gebeten, wenn die Versammlung beschließt, dass der Fahrstuhl erneuert wird. Da nutzt es dir nichts, dass Deine Wohnung im Erdgeschoss liegt. Mitgefangen, mitgehangen!
Ich rede hier gar nicht um den heißen Brei herum, sondern eröffne Dir klipp und klar: Obwohl du Wohnungseigentümer ist, kannDeine Handlungsfreiheit durch solch einen Gemeinschaftsbeschluss beeinträchtigt werden. Damit musst Du leben – und für solche Querschüsse immer finanzielle Rücklagen beiseite legen.
Mietersuche: Nichts leichter als das?
Gute Mieter können Dir als Immobilieninvestor ein angenehmes Leben verschaffen; schlechte Mieter können es Dir zur Hölle machen. Das ist Tatsache.
Wenn Du nicht gerade eine Hausverwaltung mit der Mietersuche beauftragt hast, kannst Du sie selbst aufstöbern: durch Mundpropaganda, Inserate in Tageszeitungen, Fachmedien oder im Internet, durch Plakate am Gebäude oder Postwurfsendungen in der Umgebung. Auch Makler bieten sich für die Suche an.
Wenn es anschließend Zwist zwischen beiden Parteien gibt, ist nicht selten die Miethöhe daran schuld. Klar, es gibt meistens einen Mietspiegel, aber der ist nichts mehr als ein Anhaltspunkt. Bietest Du beispielsweise eine Wohnung mit einer deutlich höherwertigeren Ausstattung als in der Nachbarschaft an, bildet der Mietspiegel nicht Deine spezifische Wirklichkeit ab. Dasselbe gilt für Neuvermietungen. Und hier schlägt sich die Rechtsprechung sogar auf Deine Seite, denn wenn du für so eine neue, höherwertige Wohnung einen höheren Preis forderst, gilt das als legitim.
Und ja – da gibt es noch das Thema namens Mietnomaden. Ein höchst unschönes Thema. Es gibt Bücher darüber, die dir zeigen, wie du dich vor ihnen schützen kannst. An dieser Stelle kann ich dir nur einen groben Überblick darüber vermitteln, wie Du Dir diese Strolche am besten vom Hals hält.
Wenn Du beispielsweise das erste Mal mit einem potentiellen Mieter telefonierst, solltest Du genau hinhören: Gibt er Dir bereitwillig über sich Auskunft? Oder will er ganz, ganz, ganz schnell einen Besichtigungstermin aushandeln? Diese verdächtige Eile ist nämlich typisch für Mietnomaden. Ich empfehle – ähnlich, wie es Brian Tracy für ein Einstellungsgespräch empfiehlt – Gründe zu finden, um Dich mehrmals mit dem potentiellen Mieter zu treffen: nicht unter 3-mal, besser 4- bis 5-mal. Frag dabei auch vorsichtig nach, ob es möglich wäre, von einem früheren Vermieter eine Empfehlung zu bekommen. Je nach dem, wie sich der Gesichtsausdruck deines Gegenübers dann rasch verändert, hat der Lügendedektor für Dich gearbeitet, und Du kannst dann noch immer entscheiden, ob Du diese brauchst oder es nur als Test benutzt hast.
Wenn Du ganz sicher gehen willst, suchst du Deinen Aspiranten in seiner jetzigen Wohnung auf. Dann siehst Du mit eigenen Augen, wie er mit fremden Wohneigentum umzugehen pflegt.
Unverzichtbar ist aber immer die Selbstauskunft. Hier solltest Du Dir die Mühe machen, die Angaben zur Person, zu finanziellen und familiären Verhältnissen oder zu einer etwaigen eidesstattlichen Versicherung nicht vom potentiellen Mieter ausfüllen zu lassen, sondern das selbst zu tun. Du kannst dir dann beispielsweise kurzzeitig den Personalausweis aushändigen lassen und die Daten eigenhändig abschreiben. Diese Maßnahme schützt Dich davor, dass Dich ein potentieller Mietnomaden durch aus der Luft gegriffene Personalangaben hinters Licht führt. Glaub mir, das ist alles schon vorgekommen.
Das Gleiche rate ich Dir bei der Schufa-Auskunft. Und wenn Du ganz sichergehen willst, lässt Du es nicht mit einer Bescheinigung des Vorvermieters bewenden, sondern rufst direkt bei ihm an. Am besten zusätzlich bei seinem Arbeitgeber, damit Du sichergehen kannst, dass hinter einer imponierenden Berufsbezeichnung wirklich etwas Substanzielles steckt. Nicht jeder, der »bei der Zeitung arbeitet«, macht das in der Position des Chefredakteurs. Es kann sein, dass er dort nach Feierabend die Redaktionsschreibtische abstaubt.
Vergiss bitte bei alledem nicht, dass der potentielle Mieter von Dir ebenfalls einen Ausweis verlangen kann – den Energieausweis nämlich. Und so, wie der Mieter bei den wirklich relevanten Dingen gesetzlich verpflichtet ist, die Wahrheit zu sagen, so darfst auch Du nicht schummeln, wenn es um die zu erwartenden Nebenkosten geht.
Kommen wir noch zu einer ganz heißen Kiste, der Sache mit der Kaution. Leichtsinn hat an dieser Stelle schon so manchem Vermieter das Genick gebrochen. Indem er nämlich unbedacht einem »Falschen Fuffziger« den Schlüssel abgegeben hat, hat er damit seinen Löffel abgegeben – wirtschaftlich gesehen.
Ich empfehle Dir, es hier extrem konservativ zu halten und vor einer Schlüsselübergabe gnadenlos auf der Barzahlung der Kaution zu bestehen. Akzeptiere niemals den bloßen Überweisungssausdruck vom Bankautomaten (denn bei ungedeckten Konten wird diese Überweisung erst gar nicht ausgeführt, trotz anderslautender Mitteilung auf dem Beleg).
