Vor- und Nachteile unterschiedlicher Immobilien Investments
Wenn ich über Immobilien spreche, so spreche ich meist über Rendite-Immobilien. Welche Immobilienarten fallen eigentlich darunter? Was wirft Rendite ab?
Nun, es gibt Immobilien, die Wohnzwecken dienen, und Immobilien, in denen Gewerbe ausgeübt werden. Vereinfacht ausgedrückt, besteht der Immobilienmarkt aus Wohn- und aus Gewerbeimmobilien. Da ich ein Verfechter der Spezialisierung bin, empfehle ich dir, dich zunächst einem dieser Märkte zuzuwenden, alles über ihn zu lernen – und erst danach Segment Nr. 2 anzugehen.
Beide Bereiche dienen ebenso als Investitions- oder Anlageobjekte.
Wohnimmobilien als Renditeimmobilien
Unter einer Wohnimmobilie versteht man ein Gebäude oder einen Gebäudeteil, der ausschließlich oder überwiegend Wohnzwecken dient. Die viel zitierte „Wohnung“ also, außerdem Ein- und Mehrfamilienhäuser.
Hierzu ist wichtig zu wissen, dass im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Ländern in Deutschland relativ viele Menschen zur Miete wohnen. In Ländern, die immer mal wieder gern als Staatspleiteaspiranten gehandelt werden, liegt der Anteil der Immobilienbesitzer nicht selten bei 70 % oder höher. In Deutschland genießt hingegen noch nicht einmal jeder Zweite eigene vier Wände.
Andererseits könnten die stetig steigenden Mietkosten dazu führen, dass die Eigentumsquoten hierzulande in die Höhe gehen. Der Erwerb von Wohneigentum, wie beispielsweise einer Eigentumswohnung, ist traditionell ein wichtiger Bestandteil der privaten Altersvorsorge in Deutschland.
Prinzipiell spielen die folgenden Gründe eine Rolle beim Immobilienkauf …
- 69 % der Menschen wollen mietfrei wohnen
- 68 % erstreben Unabhängigkeit vom Vermieter
- 65 % wollen mehr Gestaltungsspielräume
- 60 % sehen in Immobilien eine Wertanlage
- 60 % nutzen Immobilien als Absicherung fürs Alter
- 39 % wollen ihren Kindern etwas hinterlassen
Ebenfalls interessant sind die Gründe für einen Umzug – also dafür, dass dir als Rendite-Immobilieninvestor „Kunden“ abspringen.
Von allen Unzufriedenen klagen …
- 35 % über zu hohe Mieten
- 28 % über zu wenig Platz
- 26 % über den schlechten Zustand der Wohnung
- 24 % über Stress mit dem Vermieter
- 24 % über Ärger mit den Nachbarn
Überprüfe einmal, ob du als Geschäftsführer deines Unternehmens „Wohnraumangebot“ nicht stärker dazu beitragen kannst, Wohnträume zu erfüllen …
- 75 % aller Mieter wünschen sich ein Eigenheim
- 54 % der Deutschen träumen von einer schöneren Wohnung
- 22 % leben bereits in ihrer Traumwohnung
- 13 % haben schon konkrete Pläne, aber noch nichts unternommen
- 8 % sind auf der Traumwohnungssuche
- 3 % stehen kurz vorm Umzug
Gewerbeimmobilien als Renditeimmobilien
Weit weniger Gefühle zeigt der Markt der Gewerbeimmobilien.
Gewerbeimmobilien sind Gebäude (oder ein Gebäudeteil), die ausschließlich oder überwiegend zu gewerblichen Zwecken genutzt werden: Bürogebäude etwa, Lager- und Logistikimmobilien oder Handelsimmobilien. Außerdem gehören auch Sozialimmobilien (Pflegeheime, Altenheime, Seniorenwohnheime, Krankenhäuser), Hotels, Fachmarktzentren dazu. Weil sie sich recht einfach verwalten lassen, sind Büroimmobilien bei privaten wie auch bei institutionellen Kapitalanlegern besonders beliebt.
Generell wird bei Immobilieninvestitionen zwischen einer direkten und einer indirekten Form der Kapitalanlage unterschieden. Zur direkten Anlage zählt zum Beispiel der Erwerb einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses; zu den indirekten Immobilienanlagen, geschlossene oder offene Immobilienfonds. Überdies kannst du Immobilienaktien erwerben, also Anteile börsennotierter Unternehmen, die Immobilien halten.
Kapital zum Erwerb von Immobilien
Für all das brauchst du natürlich Kapital, aber nicht unbedingt eine Bank. Widmen wir uns also dieser interessanten Frage.
Wie kann man Großprojekte ohne herkömmliche Kreditinstitute finanzieren?
Ich kann dir hier nicht alles verraten, was meine Kunden in einem mehrtägigen Seminar im Wert mehrerer tausend Euro erfahren. Aber frei nach dem Bikiniprinzip kann ich dir einiges zeigen.
1. Optionskauf von Immobilien
Sobald du die in deinen Augen „perfekte“ Immobilie gefunden, aber zur Stunde leider kein Geld oder zu wenig davon hast, kann die „Kaufoption“ die Rettung für dich sein.
In diesem Fall wickelst du den Kauf nicht sofort komplett ab. Vielmehr vereinbarst du mit dem aktuellen Immobilieneigentümer, dass du innerhalb eines bestimmten Zeitraums die Immobilie zu einem ebenfalls vorab vertraglich fixierten Preis erwerben kannst. Innerhalb dieser Zeitspanne hast du dann das Exklusivrecht, dir diese Immobilie zum vereinbarten Preis zu sichern. Der Eigentümer darf die Immobilie also währenddessen nicht anderweitig anbieten oder verkaufen.
Die Vorteile für dich liegen auf der Hand: Du gewinnst Zeit, „Gottes Kredit“ also, wie einer meiner Geschäftspartner immer so treffend zu sagen pflegt. Diese Zeit kannst du dann nutzen, um dir das nötige Geld zu besorgen.
Im Idealfall läuft eine solche Frist über mehrere Jahre, wobei du die Kaufoption aber grundbücherlich absichern lassen solltest. Ebenso musst du einkalkulieren, dass sich Eigentümer diese Option nicht selten gut bezahlen lassen. Im Gegenzug hast du schon grundsätzlich vorab die Kontrolle über das Objekt und kannst bereits damit anfangen, die Immobilie unterzuvermieten. Während dieser Zeit bleibt dein finanzielles Risiko zudem überschaubar.
Übrigens, hier findest du mein gratis Immobilien Investment Kalkulationstool.
Wo viel Licht ist, ist auch viel Schatten: Solltest du es innerhalb der vereinbarten Frist nicht schaffen, genügend finanzielle Mittel für den Kauf der Immobilie aufzutreiben, ist die Gebühr für die Option ebenso weg wie die Immobilie selbst.
In meinem Heimatland Österreich wird der Optionskauf verhältnismäßig häufig praktiziert. In Deutschland hingegen ist diese Methode so gut wie unbekannt, und entsprechend dünn gesät ist die Zahl von Notaren, die die notwendigen Fachkenntnisse dafür aufbringen.
2. Mietkauf von Immobilien, kombiniert mit Optionskauf
Bei einer meiner Erfahrungen handelt es sich um eine renovierungsbedürftige Wohnung in guter Lage in Spanien, die mich 165.000 € kosten sollte. Ich handelte mit dem Verkäufer Folgendes aus …
Die Wohnung wurde von mir für 550 € netto im Monat gemietet.
Parallel dazu zahlte ich die Nebenkosten an die Gemeinde.
Hinzu kamen ca. 60 € inklusive Poolpflege etc.
Ich erwarb eine Kaufoption – sinngemäß: Sollte ich binnen drei Jahren kaufen, zahle ich nur 155.000 €, im vierten Jahr 165.000 €.
Die Kosten für diese Option beliefen sich einschließlich anwaltlicher Beratung, Notariatsakt und Grundbucheintragung auf ca. 4.500 €.
Dem Verkäufer zahlte ich zusätzlich eine zehnprozentige Anzahlung auf den Kaufpreis, allerdings mit einer Einschränkung: Ich vereinbarte vier Teilbeträge jeweils zum Quartalsende; zinsfrei natürlich.
In Spanien sind bei Mietkaufgeschäften 10 % Anzahlung üblich; manchmal konnte ich auch schon 5 % aushandeln.
Die Wohnung war leicht renovierungsbedürftig. Ich kaufte eine neue kleine Küche im Wert von 2.200 € und gab für Maler- und Fliesenarbeiten rund 3.600 € aus.
Die Wohnung konnte ich sofort für eine Monatsmiete von 690 € vermieten; die Betriebskosten wurden zusätzlich abgerechnet.
Zwei Jahre später erhielt ich das erste Kaufangebot für 225.000 €, ein weiteres Jahr später schon für 255.000 €.
Aktueller Mietpreis: 1.250 € monatlich.
Warum Mietkauf oft funktioniert – aber warum manchmal auch nicht
Ein Mietkauf funktioniert in der Regel, sofern den Verkäufer der Schuh drückt. Also vergiss diese Variante bitte, solltest du eine Immobilie in München-Schwabing erwerben wollen. Damit haben wir auch schon abgehandelt, wo er in der Regel nicht funktioniert.
Überall dort, wo ein Wohnungsmangel herrscht, wird diese Variante nicht greifen. Sie gelingt aber wunderbar, wo jemand schon relativ lange ein Objekt verkaufen möchte. Achte bei Durchsicht der Anzeigen einfach darauf, wo Objekte schon lange im Angebot sind.
Nun ein kleines Geheimnis, wie ich schon tolle Objekte gefunden habe – etwa auf der Sonneninsel Mallorca. Besonders gut eignet sich dieser Tipp für Luxusimmobilien.
Achte doch morgens mal beim Joggen, ob du in bester Wohnlage ein Haus mit ungepflegtem Garten siehst.
Gehe jetzt wie folgt vor …
Schritt 1: Frage die Nachbarn. Sie sind meistens die besten Auskunftspersonen. Ebenso alte Frauen mit Hund.
Schritt 2: Sieh im Grundbuch nach. Recherchiere. Oftmals findest du dort eine Bank, die als Gläubiger eingetragen und froh ist, wenn proaktiv jemand auf sie zukommt.
Wenn Objekte leer stehen, kann es auch sein, dass sich eine Erbengemeinschaft um die Verwertung des Objektes streitet und voller Dankbarkeit eine dritte Alternative von deiner Seite annimmt. Sei kreativ!
Also, sieh dich um – beim Joggen, beim Autofahren, beim Spazierengehen, beim Einkaufen, beim Bahnfahren …
Gibt es vielleicht ein interessantes, leerstehendes Haus, das für dich als Investitionsobjekt infrage kommen könnte? Achte vor allen Dingen auf verwahrloste Gärten, vergilbte Gardinen etc. Alles das sind deutliche Hinweise für einen Leerstand und auch darauf, dass der Besitzer froh sein könnte, einen Abnehmer für die ungeliebte Immobilie zu bekommen. Offenkundig fehlt das Geld, um Grünanlagen und Gemäuer etc. in Schuss zu halten.
Weitere Indikatoren dafür, dass Immobilienbesitzer sich überaus offen für ein Kaufangebot zeigen dürften, sind zugezogene Vorhänge, ein wuchernder, ungepflegter Rasen oder eine ähnlich vernachlässigte Hecke, ein überquellender Briefkasten, abgesprungener Lack an Fenstern und Türen usw.
Apropos: Je verwahrloster sich ein Grundstück oder die darauf stehende Immobilie präsentiert, desto wahrscheinlicher ist es, dass der Verkäufer unter hohem Verkaufsdruck steht. Das ist natürlich gut für dich. Weiterhin solltest du dich umhören: Erfährst du von Ratenrückständen des Verkäufers? Will er sich räumlich verändern und vielleicht ins Ausland gehen? Hat er Ärger oder Zerwürfnisse mit Miteigentümern? All das kann dafür sprechen, dass er seine Immobilie möglichst schnell loswerden will oder muss. Hier solltest du das Eisen schmieden, solange es heiß ist.
Neben Immobilien mit Entwicklungspotenzial sowie Immobilien, die mit (lösbaren!) Problemen oder übermotivierten Maklern behaftet sind, sind solche Verkäufer unter Verkaufsdruck deine besten Freunde, wenn du im Immobilieninvestment in kurzer Zeit richtig rauskommen willst.
Schritt 3: Schreibe einen Brief an den Eigentümer oder die besagte Adresse oder lege ihn eigenhändig in den Postkasten. Es ist wichtig, dass du die Anschrift des Eigentümers nach vorheriger Grundbuchrecherche mit der Hand schreibst.
Der Inhalt könnte wie folgender Brief aussehen …
Mustervorlage
Sehr geehrter Herr/Frau XY,
ich lebe in Ihrer Nachbarschaft, und mir ist aufgefallen, dass das Objekt Musterstraße 7 schon längere Zeit unbenutzt und leer steht. Wir sind auf der Suche nach einem ähnlichen Objekt (***wenn du hier schreibst, nach genau so einem Objekt, dann macht das die Sache für dich am Ende merklich teurer – um mindestens 10 %!).
Falls Sie Interesse an einem Verkauf oder einer langfristigen Vermietung (***dann besteht die Chance auf Mietkauf) haben, rufen Sie mich doch bitte an unter +49xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, oder schreiben Sie mir: Paul.Mustermann@emailprovider.deVielen Dank im Voraus
Fassen wir zusammen …
Du findest am einfachsten Immobilien für Mietkauf oder Optionskauf, wenn ein oder mehrere der folgenden Kriterien zutreffen …
- Bereits längerer Leerstand.
- Das Objekt ist in guter Lage oder sogar Toplage; der Garten oder die Freiflächen wirken trotzdem ungepflegt und verwildert.
- Objekt hat technisch dringend Renovierungsbedarf, um nicht weiter Schaden zu nehmen (Heizung, Dach usw.), aber der Vermieter hat dafür keine liquiden Mittel.
- Der Mieter lebt im Ausland und hat kein Eigeninteresse am Objekt.
- Der Vermieter/Verkäufer hat hohe laufende Kosten mit dem Objekt und Liquiditätsprobleme (besonders bei teuren Immobilien, inklusive Schlössern etc. – meistens am technischen Objektzustand zu erkennen).
Seminare zu Immobilien Investments
Wenn du dich noch ausführlicher zum Thema des Immobilien Investments informieren möchtest, so möchte ich dir ein paar Vorschläge an Immobilien Investment Seminaren machen.
Immobilien-Online-Mentoring
Mein Online-Seminar für Finanzielle Freiheit mit Immobilien ist das sogenannte „Immobilien-Mentoring-Programm„. Hier kannst du in einem 12-wöchigen Mentoring deine Fragen zum Thema Immobilien Investments fragen und erhältst auch direkt live Antworten von mir als Immobilien-Experten mit über 30 Jahren Erfahrung in der Branche.
Das erwartet dich im Immobilien-Online-Mentoring:
- Lerne direkt und live vom Experten Paul Misar
- Du lernst die Grundlagen und Experten-Tricks
- Du bist Teil einer Investoren-Gruppe
- Du kommst in die Handlung
- Du überwindest gekonnt die Hürden, die sich für manch einen bei Immobilien Investments in den Weg stellen
Hier geht’s zum Immobilien-Mentoring-Programm <- hier klicken.
Das Immobilien Bootcamp
Im Immobilien Bootcamp lernst du kompakt an nur einem Wochenende die geheimen Strategien, um erfolgreich in Immobilien zu investieren. In diesem 2-tägigen Wochenend-Seminar lernst du alles was du benötigst um erfolgreich in Immobilien zu investieren.
Das erwartet dich im Immobilien Bootcamp:
- Das Mindset eines Immobilien Tycoon
- Warum eigentlich Immobilien?
- Die richtige Immobilienstrategie
- Investments kalkulieren
- Procedere vor dem Kauf
- Bankers Liebling
- Makro- und Mikrolage prüfen
- Unterlagen vor dem Kauf
- Die 5 größten Immobilienlügen
- Die verschiedenen Immobilienarten
Hier geht’s zum Immobilien Bootcamp <- hier klicken.
Foto Artikel Titelbild von Socialmediafotograf Ronny Barthel | https://www.der-socialmediafotograf.de
