Fliegen war noch nie so günstig wie heute. Durch Flugzeuge sind wir innerhalb weniger Stunden in anderen Städten, anderen Erdteilen und mit der ganzen Welt verbunden. Flieger und Züge eröffnen für uns Immobilieninvestoren ganz neue Möglichkeiten, die es früher so nicht gab. Deshalb werde ich oft zu meiner Meinung zu Auslandsimmobilien gefragt.
Was ich persönlich vom Investieren in Auslandsimmobilien halte und auf was du dabei achten musst, das erfährst du in diesem Blogbeitrag.
In Immobilien im Ausland investieren – darauf solltest du achten:
- Sprichst du die Sprache?
- Wie ist die politische und wirtschaftliche Lage im Land?
- Welche Regionen sind bereits bewährte Investitionsregionen?
- Gibt es regionsspezifische Risiken wie z.B. Hurrikans, Erdbeben, Überflutungen?
- In welchem Zeitfenster kannst du deine Immobilie erreichen?
- Hast du ein Netzwerk vor Ort mit dem du dich austauschen kannst und dem du vertraust?
Im Ausland investieren, eine gute Idee?
Eine alte Weisheit besagt: „Du solltest Immobilien suchen, die du binnen zwei, drei Stunden erreichen kannst“. Wenn ich früher vielleicht nur daran gedacht habe, mich ins Auto zu setzen und irgendwo zwei Stunden hinzufahren, so ist es heute tatsächlich so, dass es neben den klassischen Zugverbindungen wie dem ICE auch noch die Möglichkeit gibt zu fliegen. Wenn ich mich also in den Flieger setze, bin ich binnen zwei, drei Stunden in einem ganz anderen Erdteil. Das heißt, ich steig in München, Hamburg, Düsseldorf in den Flieger, bin zwei, drei Stunden später zum Beispiel in Mallorca. Und viele von euch wissen ja, dass ich zum Beispiel in Mallorca investiere.
Ich werde dann immer gefragt: „Was hältst du denn vom Investieren in anderen Ferienregionen?“
Um diese Frage zu beantworten, habe ich für euch diesen Blogbeitrag erstellt in dem ich mit euch meine Ideen zum Investieren in Auslandsimmobilien teile und euch zeige, worauf ihr achten müsst.
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Sprichst du die Sprache?
Wie geht es dir in diesem Land mit der Sprache? Verstehst du die Sprache oder hast du vor Ort jemanden, der die Sprache spricht? Wie findest du vor Ort deine potenziellen Mieter? Und wer kümmert sich vor Ort um deine Immobilie?
Da scheiden sich dann bereits einige Länder aus, denn wenn du weder die Sprache sprichst, noch ein Englisch- oder Deutsch sprechendes Netzwerk in dem Land vorhanden ist, wie dies z.B. mit Mallorca der Fall ist, wird es dir sehr schwer fallen deine Investments und Mietverträge abzuwickeln.
Politische & wirtschaftliche Lage im Investitionsland
Aufgrund der politischen Situation scheiden sich einige Länder sehr schnell aus. Also ich persönlich würde zum Beispiel nicht in der Türkei investieren, aktuell. Wenn du natürlich keinen Stress mit der politischen Situation hast, wenn du sagst „Okay, das wird sich alles positiv entwickeln“, das muss deine persönliche Entscheidung sein, aber ich würde aktuell nicht in der Türkei investieren. Ich würde auch nicht in Griechenland investieren, weil das Land de facto seit Jahren pleite ist. Ich persönlich habe auch bisher noch nicht in Zypern investiert, obwohl Zypern riesige Potenziale hat, was Immobilien betrifft. Es stehen auch sehr, sehr viele Immobilien in Zypern leer. Auf der anderen Seite sitzen die Banken auf riesigen Paketen und können diese nicht verkaufen weil wenn sie sie zu marktgerechten Preisen verkaufen würden, dann müssten sie teilweise um 100% ihre Pakete abwerten und das würde in weiterer Folge wahrscheinlich wieder zum nächsten Bankencrash führen in Zypern. Also es gibt einige Länder, wo die ganze wirtschaftliche Situation an einem seidenen Faden hängt und wo ich aus diesem Grund nicht investieren würde. Ihr wisst ja, ich sage das auch immer wieder in meinen Vorträgen. Die Grundsubstanz eines Landes, was die Wirtschaft betrifft, ist das Immobilien Business. Die Immobilien sind sozusagen die Fabrikgebäude, in denen produziert wird, auch für die Autoproduktion. Und Immobilien sind eben in jedem Bereich von der Wohnung bis zur Gewerbe Immobilie einfach die Basis. Und wenn es in gewissen Ländern Probleme gibt mit dem Immobilienmarkt z.B. Zypern, dann ist das ein schlechtes Zeichen für die gesamte Wirtschaftslage.
Zypern wird in manchen Gegenden wie Limassol und so weiter neu gebaut. Da entstehen Wolkenkratzer. Das ist dieses Paradoxon. Und auf der anderen Seite hat man eben diese überschuldeten Immobilien. Also wie gesagt, ich persönlich auch aufgrund dessen, was in der Vergangenheit bereits mit Investoren auf Zypern passiert ist, sag eher derzeit Finger weg. Griechenland ist wie gesagt hoch verschuldet, die Türkei politisch sehr angespannt.
Ich werde auch immer wieder gefragt: „Wie schaut’s aus deiner Meinung nach mit Kroatien aus? Kroatien gleiche Situation. Wenn du Verwandte hast in Kroatien, wenn du die Sprache sprichst, dann ist ein Kriterium vielleicht erfüllt. Das zweite Kriterium allerdings, die wirtschaftliche Ausgewogenheit und die wirtschaftliche Zukunft, ist für mich in den meisten Gegenden Kroatiens derzeit noch nicht so gegeben, wie es sein soll. Das heißt, die Gesamtsituation, das Gesamtpaket stimmt für mich persönlich dort derzeit nicht, um zu investieren.
Warum dann aber Spanien oder ganz speziell Mallorca?
Mallorca – eine bewährte Investitionsregion
Hier mache ich einen Riesenunterschied zwischen Festland Spanien und Mallorca, denn wie 2008 nach dem Crash die Preise verfallen sind, auf der einen Seite Festland Spanien und auf der anderen Seite auf Mallorca, dann gibt es da riesen Unterschiede. Und vor allem waren auf Mallorca die Preise sehr viel schneller wieder verbessert. Also über dem Niveau vor der Krise sozusagen.
Mallorca ist für mich wirklich einzigartig, weil es quasi das 17. deutsche Bundesland ist. Die Menschen sprechen in den meisten Gegenden Mallorcas Deutsch. Ich habe da deutsche Rechtsanwälte und Steuerberater, österreichische Rechtsanwälte und Steuerberater und Schweizer Rechtsanwälte und Steuerberater. Also du kannst dich überall mit Deutsch gut verständigen. Du kommst mit Englisch perfekt durch und diese beiden Sprachen sind für mich ganz schon mal ganz wichtig, damit es diese Sprachbarriere nicht gibt. Und wenn du dann noch ein bisschen Spanisch verstehst, dann kannst du sehr leicht in Spanien Geschäfte machen. Außerdem gibt es in Mallorca einen sehr, sehr guten, Ferienmarkt. Also es gibt Firmen, die sich damit beschäftigen, diese Sachen zu vermieten, die kriegen in der Regel 15-20% fürs Gesamtpaket inklusive der Reinigung der Gebäude und so weiter. Und das ist sehr angenehm, weil du dich dann nicht drum kümmern musst. Da das ein sehr etabliertes Geschäft ist, kannst du dich darauf verlassen und muss dir keine neuen Strategien für die Erhaltung deiner Immobilie ausdenken.
Auf Mallorca, aber wo?
Meine Erfahrungen bewegen sich primär zwischen Palma und Port d’Andratx.Das sind die besten Hotspots. Also dazu gehört Palma, Puerto Portals und dazu gehört auch Port Adriano, das sind die beiden schönen Jachthäfen, und noch ein paar andere kleinere Orte. Also wenn du dich auf dieser Achse bewegst, da kann dir aufgrund meiner Erfahrungen der letzten zehn Jahre kaum etwas passieren. Wir alle sind natürlich keine Hellseher. Wir können nicht in die Zukunft schauen. Ich kann nur eins sagen, wenn ich die letzten Jahrzehnte den Immobilienmarkt beobachtet habe, dann gab es zwischendurch immer wieder mal Krisen. Da gab es Bereinigungen, dann sind irgendwelche kleinen oder größeren Blasen geplatzt, dann ging ein Blick nach unten und der nächste dann wieder steil nach oben. Und du warst erfahrungsgemäß drei, vier Jahre nach der Krise besser aufgestellt als vorher. Das heißt, dass Einzige, was man also nicht machen darf, ist dann in so einer Situation panikartig verkaufen.
Andere Länder in Europa
Es gibt gewisse andere Länder, wo ich auch sagen würde Finger weg. Beispielsweise England aufgrund der Brexit Situation. Wenn du außerdem in Frankreich investieren willst, ist das wahrscheinlich relativ sicher, aber wenn ich mir die Preise an der Côte d’Azur so anschaue, dann sind die auf einem Level, wo es sich meines Erachtens aktuell nicht lohnt zu investieren.
USA – nichts für Anfänger, hohes Unwetterrisiko und lange Anreise
Da solltest du dich nicht als Anfänger drüber trauen. Das ist eine Sache, die du vielleicht später mal machen kannst, wenn du diesen Mut hast, aber sei dir dessen bewusst, das bei US Immobilien nicht jede Immobilie mit der anderen vergleichbar ist und es sehr stark auf die Region ankommt. Es gibt Gegenden wie z.B. Florida, wo du sehr günstige Immobilien kaufen kannst, dir aber immer dessen bewusst sein musst das es Hurrikans gibt.
Ich war einmal dort, als der Hurrikan gerade am Auslaufen war, und das ist nicht schön mit anzusehen, wenn du nachher siehst, wie die zertrümmerten Häuser herumliegen. Diese Häuser sind oft nicht sehr stabil und nicht mit hochwertigem Material gebaut und sind somit relativ günstig, aber auch nicht sehr wetterfest.
Bedenke also immer auch das Unwetterrisiko in Regionen. Es gibt mittlerweile Möglichkeiten, sich dagegen zu versichern, aber erkundige dich da ganz genau und rechne dir aus, ob sich das lohnt. Bedenke außerdem, sollte etwas passieren, kannst nicht mal binnen fünf Stunden dort sein, sondern du brauchst einen ganzen Tag sozusagen. Ähnlich oder noch schlimmer ist es an der Westküste Richtung LA. Da gibt es zwar keine Hurrikans, aber dafür eine Erdbebenlinie, die durchgeht. Auf der anderen Seite ist es eine sehr schöne Gegend. Also ich selber spiele auch immer wieder mal mit dem Gedanken, mir dort später auch noch was zuzulegen, aber sei dir bewusst, dass du längere Flugzeiten hast und jemanden vor Ort brauchst, dem du vertrauen kannst. Wenn du gut Englisch sprichst, hast du natürlich schon einen wesentlichen Vorteil, dass du dich verständigen kannst, dass du die Verträge lesen kannst, was bei vielen anderen Sprachen und Ländern so nicht der Fall ist.
Netzwerk, Netzwerk, Netzwerk
Investier da, wo du dich auskennst, da wo du Freunde hast, wo du ein Netzwerk hast oder in ein Netzwerk hinein empfohlen wirst. Das ist auch das, was ich mit vielen unserer Geschäftspartner und Kunden mach, dass ich denen mein Netzwerk auf der Sonneninsel sozusagen öffne. Wenn dich das interessiert, kannst mir schreiben und mich auch gern mal auf Mallorca besuchen und dich schlaumachen, wie die Situation ist.
Wenn du mehr zum Thema Auslandsimmobilien oder allgemein Immobilien erfahren möchtest besuche mein Business und Immobilien Bootcamp, wo ich sehr, sehr ausführlich auch über dieses Thema spreche.
Ich hoffe dir hat der Blogbeitrag gefallen und geholfen, ein paar deiner Fragen zum Thema Immobilien im Ausland zu beantworten. Wenn ja, dann bleib gespannt auf meinen nächsten Blogeintrag und bis dahin gibt es zum Thema Immobilien noch viele weitere Videos auf meinem YouTube Kanal.
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