In Immobilien investieren

Immobilien werden auch gerne als „Betongold“ bezeichnet. Das soll zum Ausdruck bringen, dass Immobilien besonders in Krisenzeiten eine finanzielle Sicherheit bieten, was dem Verfall des Wertes betrifft. Also ganz ähnlich wie das zugrundeliegende Edelmetall, welches immer wieder quasi als Ersatzwährung betrachtet wird, falls das wirtschaftliche System zusammenbrechen sollte. Nicht umsonst haben sich Investoren in den letzten Jahren also vermehrt in den Immobilienmarkt begeben. Das belegen auch zahlreiche Statistiken. Laut Statista wurden im Jahr 2004 noch etwa 21 Milliarden Euro für Immobilien umgesetzt. Im Jahr 2019 waren es bereits 89,5 Milliarden Euro. Das entspricht einer Steigerung von über 400 % im gesamten Zeitraum – oder umgerechnet im Durchschnitt 8,9 % pro Jahr [Quelle: Statista]

Dass die Immobilienpreise in der Vergangenheit regelrecht explodiert sind, ist daher kein Wunder – das hast Du mit Sicherheit auch schon mitbekommen. Der Trend zeigt auch für die Zukunft klar in eine Richtung: besser heute als morgen kaufen! Denn besonders in den Großstädten wird Wohnraum durch die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot immer teurer. Deswegen stellt sich auch Dir vielleicht die Frage: Wie kann ich investieren in Immobilien? Viele Menschen sind der Meinung, dass man das Immobilien investieren nicht lernen kann. Doch die gute Nachricht: Es gibt sogar mehrere Möglichkeiten, wie Du von steigenden Immobilienpreisen profitieren kannst. Ich zeige Dir gerne, wie. Doch eines vorweg: Ich kann hier natürlich nicht mein ganzes Wissen mit Dir teilen. Für die volle Information lege ich Dir meinen Immobilien investieren Kurse & Seminare ans Herz, doch dazu mehr am Ende dieses Beitrags.

Das wichtigste im Überblick:

1. Wie kannst Du in Immobilien investieren?
2. Welche Arten von Immobilien gibt es beim Immobilien Investment?
3. Welche Strategien gibt es bei der Investition in Immobilien?
4. Wo sollte man in Immobilien investieren?
5. Lerne in Immobilien zu investieren

Wie kannst Du in Immobilien investieren?

Eigenbedarf

Die eigene Immobilie stellt für die allermeisten Investments den ersten Grundstein überhaupt dar. Das überrascht auch nicht, denn mit der eigenen Immobilie schlägst Du gleich mehrere finanzielle „Fliegen“ mit einer Klappe: Du sorgst für einen werthaltigen Wohnraum, den Dir keiner nehmen kann. Somit bist Du auch in Zukunft beispielsweise von Mieterhöhungen nicht betroffen. Darüber hinaus stellt die eigene Immobilie eine hervorragende Möglichkeit zur Altersvorsorge dar, denn im Vergleich zu Mietern sinken die Wohnkosten im Alter durch die eigenen vier Wände deutlich.

Vermietung von Immobilien

Ist die eigene Versorgung sichergestellt, besteht das nächste Investment oft in der Vermietung anderer Immobilien. Der Grundgedanke dahinter ist eindeutig: Durch regelmäßige Mieteinnahmen soll die finanzielle Situation abgesichert und aufgebessert werden. Für ein gutes Investment in diesem Bereich solltest Du jedoch auf jeden Fall ein paar Grundregeln beachten, sonst kann eine falsche Entscheidung schnell weitreichende Konsequenzen haben.

Nur einige wenige relevante Fragen sind beispielsweise die Lage oder die Entwicklung der Mietpreise über die letzten Jahre. Der allgemeine Zustand der Wohnung hat darüber hinaus großen Einfluss auf die Höhe der nötigen Investitionen in den kommenden Jahren. Außerdem gilt es, mögliche gesetzliche Regelungen zu beachten, zum Beispiel, ob es eine Deckelung der Mietpreise gibt.

Grundregeln des Investieren in Immobilien:

• Lage und Entwicklung der Mietpreise beobachten
• Zustand der Immobilie entscheidet über nötige Investition
• Gesetzliche Regelungen wie Deckelung der Mietpreise beachten

Immobilienfonds

Nicht jeder möchte sich gerne mit Mietern herumschlagen und sich dem Risiko aussetzen, das damit verbunden ist. Wenn es Dir auch so geht, ist vielleicht eine Investition in Immobilienfonds eine gute Alternative für Dich. Denn in diesen Fonds wird das Geld vieler Anleger gesammelt und in große Projekte investiert, beispielsweise Einkaufszentren oder Bürokomplexe. Die Mieteinnahmen werden dann – nach Abzug der Kosten – an die Anleger ausbezahlt. Zudem steigt der Wert der Immobilien im Lauf der Zeit, was sich auch bei den Investmentanteilen widerspiegelt. Zugegeben, die Einnahmen fallen hier in der Regel nicht so hoch aus, wie bei der eigenverantwortlichen Vermietung – allerdings hast Du auch weniger Arbeit und Risiko damit.

Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Es gibt sogar eine ganze Vielzahl verschiedener Typen von Gebäuden. Jede dieser Arten hat spezifische Eigenschaften und somit auch gewisse Vor- und Nachteile beim Investment, die Du berücksichtigen musst. Deswegen stelle ich Dir im Folgenden eine Auswahl von Immobilien-Typen vor.

Welche Arten von Immobilien gibt es beim Immobilien Investment?

Kurz zusammengefasst, gibt es folgende Arten von Immobilien Investment:

1. Eigentumswohnungen
2. Einfamilienhäuser / Doppelhäuser
3. Mehrfamilienhäuser
4. Ferienwohnungen / Ferienhäuser

Eigentumswohnungen

Bei der Eigentumswohnung handelt es sich um einen Klassiker bei der Investition in Immobilien. In der Regel sind die Summen für den Kauf hier auch überschaubar. Wenn Du ein paar Dinge bei der Auswahl beachtest, kannst Du eine ganz ordentliche Rendite bei den Mieteinnahmen und auch eine Wertsteigerung für die Zukunft erwarten.

Einfamilienhäuser / Doppelhäuser

Ganze Häuser werden häufiger gekauft als gemietet. Der Grund ist hier die niedrigere Rendite der Mieteinnahmen, da Du – bezogen auf die Gesamtgröße des Grundstücks und des Kaufpreises – oft anteilig weniger Miete einnehmen kannst.

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser sind ein klassisches Objekt zur Investition in etwas größere Projekte. Der Vorteil und der gleichzeitige Nachteil liegt in der Ansammlung von Wohnungen, die vermietet werden können. Der Vorteil: Es ist praktischer, gleich mehrere Wohnungen im gleichen Haus vermieten und dadurch auch höhere Mieteinnahmen erzielen zu können. Außerdem wirkt sich der Leerstand von einer Wohnung nicht so gravierend aus, wenn Du noch mehrere andere Wohnungen vermietet hast. Der Nachteil ist allerdings, dass Du erheblich mehr Kapital investieren musst und dieses dann auch ans Haus gebunden wird. Das bedeutet, Du kannst im Zweifel die Wohnungen vielleicht nicht so schnell verkaufen, wie Du das Geld benötigst.

Ferienwohnungen / Ferienhäuser

Die Vermietung von Immobilien für den Urlaub kann sehr lukrativ sein, ist aber auch mit einigen besonderen Fallstricken verbunden. Neben der Lage solltest Du noch auf den Zustand, das Alter und auf das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Einnahmen achten. Dass es gerade bei diesen Wohnungen und Häusern auf eine moderne Einrichtung und exzellenten Zustand ankommt, versteht sich wohl von selbst. Du solltest Dich immer fragen: Würde ich hier meinen Urlaub verbringen wollen? Und wie viel wäre ich bereit, dafür zu zahlen?

Wie Du siehst, gibt es schon bei der Entscheidung zur Investition eine ganze Menge zu beachten. Du solltest Dir also schon im Vorfeld klar werden, was Du eigentlich erreichen willst und wie viel Kapital Dir dafür zur Verfügung steht. Das hat auch Auswirkungen auf Deine Strategie der Investition. Wenn Du mehr über das Investieren lernen möchtest, empfehle ich Dir dingend mein Buch zu lesen: Lizenz zum Immobilientycoon: Der Schnelleinstieg zum Immobilien-Investor. Hier zeige ich Dir noch einige Tipps und Tricks, die Dir beim Investment in Immobilien helfen werden. Zum Schluss möchte ich Dir nun noch die bekanntesten Strategien beim Immobilien Investment vorstellen.

Welche Strategien gibt es bei der Investition in Immobilien?

Kaufen und Halten: Eine Immobilie kaufen und lange halten

Das ist die bekannteste und am weitesten verbreitete Strategie. Du kaufst eine Immobilie, um sie selbst zu vermieten und dadurch langfristige Einnahmen zu sichern, also um Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Durch die zusätzliche Wertsteigerung kannst Du dieses Investment dann nach einigen Jahrzehnten gewinnbringend wieder veräußern. Bei dieser Strategie ist wie bereits erwähnt besonders die Lage zu beachten, da diese eine große Auswirkung auf die Wertsteigerung hat.

Fix and Flip

Das bedeutet zu Deutsch so viel wie „Reparieren und Verkaufen“. Im Kern beschreibt das auch schon die ganze Strategie: Du kaufst eine heruntergekommene Immobilie, deren Wert durch den Zustand nicht besonders hoch ist. Diese renovierst oder sanierst Du, um den Wert zu steigern. Anschließend verkaufst Du die Immobilie wieder – natürlich zu einem bedeutend höheren Preis. In dieser Strategie steckt viel Potenzial für ordentliche Gewinne, allerdings solltest Du Dich nur mit entsprechender Erfahrung an diese Vorgehensweise wagen. Es ist hierbei wichtig, eine richtige Einschätzung der Immobilie im Vorfeld und über die Wertsteigerung durch die Sanierung zu treffen, damit Du am Ende nicht mit Verlust aus der Sache herausgehst. Außerdem musst Du berücksichtigen, dass bei Immobilien, die innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft werden, die Gewinne versteuert werden müssen („Spekulationssteuer“). Sobald Du mehrere Immobilien im Jahr auf diese Weise verkaufst, wirst Du vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft.

Das solltest du bei einem Fix and Flip unbedingt beachten:

• Hier benötigt es Erfahrung, um gewinnbringend zu investieren
• Dein Gewinn wird höchstwahrscheinlich versteuert werden
• Verkaufst du mehrere Fix and Flip im Jahr, wirst du als gewerblicher Immobilienhändler gesehen

1/3/10-Methode

Diese Strategie klingt etwas seltsam, ist aber lediglich die Kombination der beiden vorher erwähnten Varianten. Durch die Beachtung steuerrechtlicher Fristen und Zeiträume kannst Du bei dieser Strategie eine hohe nachhaltige Rendite erwirtschaften. Da steuerlich in den ersten drei Jahren nach Kauf einer Immobilie nur 15 % des Kaufpreises als Renovierungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, verzichtest Du in diesem Zeitraum auf umfangreiche Arbeiten und lässt nur das nötigste durchführen.

Im Anschluss daran erhöhst Du die Investitionen in Renovierungsarbeiten. Diese können nun in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden. Ganz nebenbei steigert das den Wert der Immobilie und erhöht auch die Mieteinnahmen. Nach insgesamt 10 Jahren kannst Du die Immobilie dann mit ordentlich Gewinn steuerfrei verkaufen. Aber auch hier gilt: Diese Strategie eignet sich eher für Profis mit Erfahrung!

Wo sollte man in Immobilien investieren?

Makro- und Mikrolage von Immobilien

Indikatoren wie in welcher Stadt sich die Immobilie befindet, in welchem Stadtteil und auch an welcher Straße diese steht, sind ausschlaggebend für den Wert und somit den Preis einer Immobilie.

Mit Makrolage ist gemeint wie sich die Region oder die Umgebung des Objekts entwickelt. Darin inbegriffen ist die besonders wichtige Bevölkerungsentwicklung, deren Zusammensetzung (Altersstruktur) und auch Zukunftsprognosen dazu.

Bezüglich der Mikrolage sind Aspekte wie örtlicher Mietspiegel und die Preisindikation (erfragbar bei der jeweiligen Gemeinde). Schau dir ebenso die allgemeine Umgebung der Wohnung an, wie sieht die Infrastruktur aus, also wie kommt man von A nach B, wo kann man gut essen gehen und welche Örtlichkeiten sonst noch in der Nähe sind. Bevor du dich dann für eine Immobilie entscheidest, solltest du unbedingt sämtliche Immobilienangebote in der näheren Umgebung vergleichen, um ein möglichst rentables Immobilien Investment abzuschließen.

Gute Wohngegenden mit Garten

Hier sollte man besonders auf gute Wohnanlagen achten, die Gärten in einem wirklich sehr schlechten Zustand haben. Denn wenn der Garten oder Vorgarten verwildert ist, und das in einer teuren Wohngegend, ist das meist ein Hinweis darauf, dass der Inhaber schon lange nicht mehr zugegen war, es derzeit nicht vermietet wird oder der Inhaber dort generell nicht wohnt.

Wiederum könnte das auch ein Anzeichen dafür sein, dass eine Bank diese Immobilie besitzt, sich aber im Augenblick nicht wirklich um diese kümmert. Auch könnte es irgendwelche Erbschafts-Angelegenheiten geben, die noch nicht abgeschlossen worden sind und viele weitere Möglichkeiten. Grundsätzlich kann man jedoch sagen, der Inhaber dieser Immobilie ist entweder nicht daran interessiert, da er selbst bereits viele Immobilien und auf das Einkommen nicht mehr angewiesen ist. Oder die Person kann sich den Erhalt der Immobilie nicht leisten, weil kein passives Einkommen oder allgemein zu wenig Geld zur Verfügung steht.

Und da kommst du ins Spiel und kannst diesem Inhaber die Immobilie, an der er ohnehin wenig Interesse zeigt, abnehmen und dir eine gute Investition sichern.

Off Market Immobilie als günstiges Investment

Solche oben genannten Immobilien sind meist Off Market Immobilien, das heißt, sie befinden sich derzeit nicht auf dem Markt. Solche Objekte kannst du meist deutlich unter dem Marktpreis kaufen! Damit sind 30 bis 40 Prozent unter dem jeweiligen Marktpreis gemeint.

Also im besten Fall einfach jederzeit die Augen offenhalten, durch gute Gegenden gehen und auf verwilderte Grünflächen achten!

Lerne in Immobilien zu investieren

Das war nur ein kurzer, oberflächlicher Einblick darin, was es zu beachten gibt, wenn Du in Immobilien investieren möchtest. Es gibt natürlich noch wesentlich mehr beim Immobilien investieren zu lernen – doch das würde den Rahmen dieses Artikels sprengen. Damit Du jedoch von meinem vollen Wissen profitieren kannst, empfehle ich Dir dringend, einen Blick auf meine Immobilien investieren Kurse & Seminare zu werfen. Hier wirst Du viel über das Investieren lernen. Dieses Wissen wird Dich beim Investieren in Immobilien definitiv weiterbringen.

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Was du lernen wirst:

1. Du lernst, wie Du erfolgreich in Immobilien investierst und Dir eine Geldmaschine baust.
2. Du verinnerlichst die 15 Schritte Vermögensaufbau Strategie mit Immobilien, damit Du Deine größten Träume, Visionen und Wünsche, Realität werden lässt.
3. Du erhältst das Fachwissen an die Hand, welches Du als erfolgreicher Immobilieninvestor brauchst.
4. Du entwickelst das richtige Immobilien Tycoon Mindset gegenüber dem Thema Geld und Immobilien.

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